Domande frequenti
Che cos’è Dossier Immobile?
Un dossier per indirizzo per chi compra una casa esistente in Italia, da leggere prima della proposta d’acquisto. Riunisce ciò che i registri pubblici dicono dell’immobile e della zona: la particella, i rischi naturali, l’ambiente, i vincoli dove sono disponibili, cosa dice la legge sull’atto e quali documenti chiedere. L’annuncio dice quello che vuole il venditore, Dossier Immobile quello che dicono i registri pubblici.
Perché prima della proposta?
Perché una proposta accettata dal venditore può vincolare le parti, e cosa succede alla caparra dipende dall’accordo, dalle sue condizioni e da chi non adempie. Prima della proposta puoi ancora chiedere documenti o inserire condizioni. Il notaio può essere coinvolto anche prima del rogito, e il certificato di destinazione urbanistica non serve per i terreni pertinenziali di un edificio censito al catasto urbano sotto i 5.000 m² (art. 30 D.P.R. 380/2001).
Quanto costa?
29 € IVA applicabile inclusa per indirizzo. L’anteprima, che mostra la particella e le categorie di segnalazioni trovate nei dataset consultati, è gratuita e non richiede registrazione.
Il dossier è una perizia o una verifica di conformità?
No. È un rapporto automatico su dati pubblici, non redatto né verificato da un professionista iscritto in un albo. Non dice se la casa è stata costruita legittimamente (lo stato legittimo): quello si accerta presso l’archivio edilizio del Comune, con un tecnico abilitato, meglio prima della proposta o del compromesso.
Dove funziona?
In tutta Italia per i rischi naturali, l’ambiente, la zona sismica e le regole nazionali. La particella catastale arriva dalla cartografia dell’Agenzia delle Entrate, che non copre le province di Trento e Bolzano; per Bolzano usiamo il catasto della Provincia. In Trentino il dossier non è ancora disponibile. Il piano comunale c’è per ora solo in Alto Adige: altrove il dossier dice dove consultarlo.
Da dove vengono i dati?
Da dati aperti della pubblica amministrazione: Agenzia delle Entrate (cartografia catastale e quotazioni OMI), ISPRA (IdroGEO e MOSAICO), Dipartimento della Protezione Civile (classificazione sismica), Istat (anche i delitti denunciati per provincia), l’Agenzia europea dell’ambiente (Natura 2000 e qualità dell’aria), il Dipartimento delle Finanze (delibere IMU) e la Provincia autonoma di Bolzano; servizi, fermate ed elettrodotti da OpenStreetMap. Ogni dato ha la sua fonte e la sua data.
Il dossier contiene la visura o il nome del proprietario?
No. Il dossier non contiene visure, planimetrie, nomi di proprietari né prezzi dichiarati. Ti dà foglio e particella: con SPID, CIE o CNS puoi chiedere tu la visura catastale gratuitamente all’Agenzia delle Entrate.
Quanto sono aggiornati i dati?
Leggiamo ogni registro al momento della scansione e scriviamo la data accanto a ogni risposta. Alcune fonti sono più vecchie di altre (la mosaicatura delle alluvioni è del 2020): il dossier lo dice sempre.
E se una fonte non risponde?
Allora il dossier scrive «fonte non raggiungibile», mai «non trovato». Se la scansione non riesce, ti rimborsiamo.
Chi c’è dietro?
SRI Group BV (P.IVA BE1037052239), una società belga, che vende il dossier. TerraFact Dossier Immobile è un servizio privato, non collegato alla pubblica amministrazione. Più informazioni nella pagina Chi siamo.
Il dossier dice quante imposte pago?
Mostra tutte le aliquote di legge uno accanto all’altro (registro, IVA, imposte fisse, prezzo-valore, IMU) con un calcolo indicativo che fai nel tuo browser, senza mandarci i dati. Quale regime si applica dipende dal venditore, dalla casa e dai tuoi requisiti: l’importo esatto lo calcola il notaio.
Il dossier dice se una zona è tranquilla?
No. Riporta i delitti denunciati come dato della provincia accanto alla media italiana, e gli altri dati sulla posizione accanto al loro riferimento, ciascuno con un colore dove il confronto ha una direzione chiara. Non li somma e non dà alcun giudizio sulla via o sul quartiere.
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