Conformità urbanistica e catastale: cosa controllare?
La conformità urbanistica dice se la casa corrisponde ai titoli edilizi con cui è stata costruita e modificata (lo stato legittimo); la conformità catastale dice se la planimetria corrisponde allo stato di fatto. Il notaio svolge controlli giuridici e sui registri; il confronto tecnico tra la casa e i titoli è un esame separato di un tecnico abilitato.
Cosa richiede la legge nell’atto
- Per un edificio iniziato dopo il 17 marzo 1985, gli estremi del titolo edilizio, a pena di nullità (art. 46 D.P.R. 380/2001).
- Per un edificio iniziato tra il 1° settembre 1967 e il 17 marzo 1985, gli estremi della licenza o concessione edilizia, oppure della domanda di sanatoria, a pena di nullità (art. 40 L. 47/1985).
- Per un edificio iniziato prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in questo senso (art. 40 L. 47/1985).
- Dal 1° luglio 2010 l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione che dati e planimetrie corrispondono allo stato di fatto, sostituibile da un’attestazione di un tecnico abilitato, a pena di nullità; il notaio individua gli intestatari catastali e ne verifica la corrispondenza con i registri immobiliari (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985).
Cosa puoi fare su un immobile dipende anche da altre regole, come i vincoli paesaggistici e culturali e il certificato di destinazione urbanistica. Per un indirizzo, l’anteprima gratuita di Dossier Immobile le riunisce.
Perché un abuso può restare un problema dopo l’acquisto
Secondo le Sezioni Unite della Cassazione la nullità è formale: se il titolo citato esiste davvero e riguarda l’edificio, il contratto non è nullo per questo anche se la casa se ne discosta (SU 8230/2019). La sentenza non dice che ogni acquisto sia senza problemi: la difformità può continuare a gravare sull’immobile, mentre la responsabilità penale per l’abuso non passa automaticamente a chi compra.
Lo stato legittimo
Lo stato legittimo è quello stabilito dal titolo che ha autorizzato la costruzione o l’ultimo intervento, integrato dai titoli successivi (art. 9-bis D.P.R. 380/2001). Per i lavori fino al 24 maggio 2024 valgono tolleranze dal 2 al 6% secondo la superficie, che dichiara un tecnico abilitato (art. 34-bis); molte difformità si possono regolarizzare (art. 36-bis), a spese e con i tempi del Comune.
Come si controlla
Un tecnico abilitato confronta i titoli dell’archivio edilizio del Comune con la casa e con la planimetria. Molti notai consigliano di farlo prima del compromesso: il catasto non dice se un immobile è stato costruito legittimamente.
Il dossier è un rapporto automatico: non è redatto né verificato da un professionista iscritto in un albo (geometra, architetto, ingegnere, avvocato) e non sostituisce le verifiche di un tecnico abilitato o del Comune.
La visura catastale dimostra che la casa è regolare?
No. Il catasto serve al fisco e descrive l’immobile; la regolarità edilizia si vede dai titoli del Comune.
Chi paga per regolarizzare?
Lo decidono le parti: conviene scriverlo nella proposta, con una condizione o con un prezzo che ne tenga conto.
Fonti
- D.P.R. 380/2001, art. 46
- D.P.R. 380/2001, art. 9-bis (stato legittimo)
- D.P.R. 380/2001, art. 34-bis (tolleranze)
- D.P.R. 380/2001, art. 36-bis
- L. 47/1985, art. 40
- L. 52/1985, art. 29
- EcNews: Sezioni Unite 8230/2019
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