Cosa controllare prima di fare una proposta d’acquisto?
Conviene fare i controlli prima della proposta: una proposta accettata dal venditore può vincolarti, e prima puoi ancora chiedere documenti o inserire condizioni. Il notaio può essere coinvolto anche prima del rogito. Controlla i titoli edilizi, la corrispondenza della planimetria, l’APE, ipoteche e condominio, i vincoli e i rischi naturali della zona.
Perché prima della proposta
Una proposta d’acquisto accettata dal venditore può diventare un accordo vincolante, e spesso con la proposta si versa una caparra, di importo stabilito dalle parti. Cosa succede alla caparra dipende dall’accordo, dalle sue condizioni e da chi non adempie: con la caparra confirmatoria, se è chi l’ha ricevuta a non adempiere, l’altra parte può recedere ed esigere il doppio, oppure chiedere l’esecuzione o la risoluzione con il risarcimento del danno (art. 1385 c.c.). Il notariato consiglia di coinvolgere il notaio presto, non solo al rogito.
Nell’acquisto contano anche altri passaggi, come la differenza tra proposta, compromesso e rogito e chi fornisce quali informazioni su un immobile. Quanto costa un dossier per un indirizzo, lo dice la pagina dei prezzi di Dossier Immobile. Quanto pagheresti di imposte, lo vedi con il calcolo gratuito delle imposte.
La casa: quali titoli e documenti?
- I titoli edilizi (licenze, concessioni, permessi, CILA e SCIA) e gli eventuali condoni: chiedi al venditore le copie, oppure una relazione di un tecnico sullo stato legittimo.
- La planimetria catastale: dal 1° luglio 2010 l’atto deve contenere, a pena di nullità, i dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione che corrispondono allo stato di fatto, sostituibile da un’attestazione di un tecnico (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985); non ogni piccola differenza equivale a una nullità.
- L’agibilità e l’APE: l’attestato di prestazione energetica va messo a disposizione all’avvio delle trattative (art. 6 D.Lgs. 192/2005).
I diritti: cosa grava sulla casa?
- Ipoteche e pignoramenti: si vedono con un’ispezione ipotecaria presso l’Agenzia delle Entrate.
- Il condominio: spese ordinarie e straordinarie già deliberate, debiti del venditore, regolamento.
- La visura catastale: la consultazione telematica dell’Agenzia delle Entrate è gratuita, anche per immobili di altri intestatari, con SPID, CIE o CNS; ti servono foglio e particella. Le planimetrie sono riservate agli aventi diritto, e l’ispezione ipotecaria è un servizio distinto.
Il luogo: cosa c’è intorno?
- Frane e alluvioni: la mosaicatura nazionale ISPRA (IdroGEO) per la posizione dell’indirizzo, indicativa se stimata dai civici vicini.
- La zona sismica del comune (Protezione Civile).
- Siti da bonificare vicini (ISPRA, MOSAICO) e aree protette (Natura 2000).
- Vincoli paesaggistici o culturali, che possono incidere sui lavori e sulle procedure.
- Le distanze tra edifici previste dalle norme generali.
Cosa non puoi fare da solo
L’accesso agli atti dell’archivio edilizio del Comune richiede un interesse diretto, concreto e attuale (art. 22 L. 241/1990): una delega del venditore è spesso utile in pratica, ma il suo consenso non è un requisito di legge generale. La risposta può richiedere circa trenta giorni: per questo conviene chiedere i documenti al venditore presto, o mettere nella proposta una condizione che li richieda.
Il dossier è un rapporto automatico: non è redatto né verificato da un professionista iscritto in un albo (geometra, architetto, ingegnere, avvocato) e non sostituisce le verifiche di un tecnico abilitato o del Comune.
Cosa fa Dossier Immobile
Per la posizione scelta il dossier riunisce la particella, i dati trovati nelle carte su rischi naturali e ambiente, informazioni generali su cosa prevede la legge per l’atto e i documenti da chiedere, con la fonte e la data di ogni dato. L’anteprima è gratuita.
Posso ritirare la proposta?
Finché il venditore non l’ha accettata, dipende da come è scritta: molte proposte sono irrevocabili per un periodo fissato. Dopo l’accettazione contano il testo, le condizioni e il comportamento delle parti: per questo conviene fare i controlli prima o metterli come condizione nella proposta.
Il notaio non controlla già tutto?
Il notaio svolge controlli giuridici e sui registri. Un confronto tecnico tra lo stato di fatto dell’edificio e i titoli edilizi richiede un esame separato da parte di un tecnico abilitato. Il notaio può essere coinvolto anche prima della proposta.
Il dossier sostituisce un tecnico?
No. Il dossier riunisce i registri pubblici; lo stato legittimo della casa lo verifica un tecnico abilitato sui documenti del Comune.
Fonti
- Filodiritto: cosa chiedere prima di una proposta di acquisto
- Cose di Casa: acconto o caparra, quanto versare
- Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria)
- D.Lgs. 192/2005, art. 6 (APE)
- Agenzia delle Entrate: la visura catastale (guida 2025)
- Edilizia.com: l’accesso agli atti
- LavoriPubblici: le verifiche prima dell’acquisto
Dossier Immobile è un servizio privato di SRI Group BV (P.IVA BE1037052239), non collegato alla pubblica amministrazione: riunisce dati pubblici con la fonte e la data di ogni informazione.
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