CDU, visura catastale, accesso agli atti, tecnico, notaio o Dossier Immobile: cosa chiedere a chi?
Chi compra casa in Italia raccoglie informazioni da fonti diverse. Il Comune rilascia il certificato di destinazione urbanistica (CDU) e custodisce i titoli edilizi; l’Agenzia delle Entrate fornisce la visura catastale. Un tecnico abilitato verifica lo stato legittimo, il notaio fa i controlli giuridici e stipula l’atto. Dossier Immobile riunisce per un indirizzo i dati dei registri pubblici aperti, ma non sostituisce nessuno di loro.
Il Comune: il CDU e l’archivio edilizio
Il CDU dice quale destinazione urbanistica ha un terreno. Il Comune lo rilascia entro trenta giorni dalla domanda e vale un anno, se gli strumenti urbanistici non cambiano. È obbligatorio negli atti sui terreni, non per la maggior parte delle case (art. 30 D.P.R. 380/2001). Diritti di segreteria e marche da bollo variano da Comune a Comune.
I titoli edilizi di una casa sono nell’archivio edilizio del Comune. L’accesso agli atti richiede un interesse diretto, concreto e attuale (art. 22 L. 241/1990), e la risposta può richiedere circa trenta giorni: una delega del venditore è spesso utile.
Nell’acquisto contano anche altri passaggi, come la lista di controllo prima della proposta e il lessico di chi compra casa. Quanto costa un dossier per un indirizzo, lo dice la pagina dei prezzi di Dossier Immobile. Quanto pagheresti di imposte, lo vedi con il calcolo gratuito delle imposte.
L’Agenzia delle Entrate: la visura catastale
La consultazione telematica della visura catastale è gratuita, anche per immobili di altri intestatari, con SPID, CIE o CNS; servono foglio e particella. Le planimetrie sono riservate agli aventi diritto, e l’ispezione ipotecaria, per ipoteche e pignoramenti, è un servizio distinto.
Il tecnico e il notaio
Un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) confronta lo stato di fatto della casa con i titoli edilizi e la planimetria catastale: è lui che verifica lo stato legittimo. Il notaio svolge i controlli giuridici e sui registri e stipula il rogito; può essere coinvolto anche prima della proposta. Il compenso di entrambi si concorda: chiedi un preventivo scritto.
Conformità urbanistica e catastale
Dossier Immobile
Per un indirizzo il dossier riunisce i dati trovati nei registri pubblici aperti: la particella, i rischi naturali e ambientali, i vincoli e la zona del piano dove è un dato aperto, le imposte e le informazioni generali su cosa prevede la legge per l’atto, con la fonte e la data di ogni dato. L’anteprima è gratuita; il dossier completo costa 29 € IVA applicabile inclusa ed è pronto di solito entro un minuto dal pagamento.
Il dossier non è un certificato, una perizia o una stima, e non sostituisce il CDU, la visura, l’accesso agli atti, il tecnico o il notaio.
A confronto
| Cosa | Chi lo fornisce | Quanto costa | Quanto tempo |
|---|---|---|---|
| CDU | il Comune | diritti di segreteria del Comune | entro 30 giorni |
| Visura catastale | l’Agenzia delle Entrate | gratuita online con SPID, CIE o CNS | subito |
| Accesso agli atti | l’archivio edilizio del Comune | secondo il Comune | circa 30 giorni |
| Verifica dello stato legittimo | un tecnico abilitato | su preventivo | da concordare |
| Rogito | il notaio | su preventivo | alla firma dell’atto |
| Dossier Immobile | Dossier Immobile, dai registri pubblici aperti | anteprima gratuita; 29 € IVA applicabile inclusa | di solito entro un minuto |
Cosa serve e quando
- Prima della visita o della proposta: la visura e Dossier Immobile, per vedere presto rischi, vincoli e dati della zona.
- Prima di firmare la proposta: i titoli edilizi dal venditore o con l’accesso agli atti, e se serve la verifica di un tecnico.
- Per un terreno: il CDU, da allegare all’atto.
- Per il rogito: il notaio.
Dossier Immobile sostituisce il CDU o la visura?
No. Il CDU lo rilascia il Comune e la visura l’Agenzia delle Entrate; il dossier riunisce i dati dei registri pubblici aperti per vedere presto cosa c’è da verificare.
Quanto costa una visura catastale?
La consultazione telematica dell’Agenzia delle Entrate è gratuita, con SPID, CIE o CNS, anche per immobili di altri intestatari.
Quando serve un tecnico?
Lo stato legittimo della casa lo verifica un tecnico abilitato sui documenti del Comune: conviene chiederlo prima della proposta. Cosa serve nel tuo caso, te lo dice il notaio.
Fonti
- D.P.R. 380/2001, art. 30
- Legge 241/1990, art. 22 (accesso agli atti)
- Agenzia delle Entrate: la visura catastale (guida 2025)
- Edilizia.com: l’accesso agli atti
Dossier Immobile è un servizio privato di SRI Group BV (P.IVA BE1037052239), non collegato alla pubblica amministrazione: riunisce dati pubblici con la fonte e la data di ogni informazione.
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