Proposta, compromesso e rogito: che differenza c’è?
La proposta è l’offerta scritta dell’acquirente; accettata dal venditore, diventa vincolante. Il compromesso è il contratto preliminare con cui le parti si obbligano a vendere e comprare; il rogito è l’atto definitivo dal notaio, con cui la proprietà passa all’acquirente.
La proposta d’acquisto
L’acquirente firma un’offerta con il prezzo, le condizioni e un termine entro cui il venditore può accettare, e spesso versa una somma come caparra, di importo stabilito dalle parti. Quando il venditore accetta e l’accettazione arriva a conoscenza dell’acquirente, l’accordo è concluso.
Nell’acquisto contano anche altri passaggi, come l’attestato di prestazione energetica e la lista di controllo prima della proposta. Quanto costa un dossier per un indirizzo, lo dice la pagina dei prezzi di Dossier Immobile. Quanto pagheresti di imposte, lo vedi con il calcolo gratuito delle imposte.
La caparra confirmatoria
Se chi ha versato la caparra non adempie, l’altra parte può recedere e tenerla; se è chi l’ha ricevuta a non adempiere, l’altra parte può recedere ed esigere il doppio. In alternativa la parte non inadempiente può chiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto, con il risarcimento del danno (art. 1385 c.c.). Se tutto va a buon fine, la caparra viene restituita o imputata al prezzo. Una caparra confirmatoria non è un semplice acconto: le conseguenze dipendono da come è stata pattuita.
Il compromesso (contratto preliminare)
Il preliminare fissa le condizioni della vendita e la data del rogito. Se è fatto per atto pubblico o con firme autenticate dal notaio va trascritto nei registri immobiliari: la trascrizione protegge l’acquirente da ipoteche o vendite successive, ma i suoi effetti cessano se entro un anno dalla data fissata per il rogito, e comunque entro tre anni, il definitivo non viene trascritto (art. 2645-bis c.c.).
Il rogito
Il notaio redige l’atto, verifica i registri immobiliari e controlla che l’atto contenga ciò che la legge richiede: i dati dei titoli edilizi, i dati catastali con la dichiarazione di conformità, l’APE allegato. Un confronto tecnico tra l’edificio e i titoli richiede un tecnico abilitato. La proprietà passa di regola con il consenso espresso nell’atto, che il notaio trascrive.
Dove si colloca il dossier
Prima della proposta: un buon momento per raccogliere informazioni e decidere quali condizioni inserire. Anche dopo contano le condizioni sospensive, il testo dell’accordo e il comportamento dell’altra parte.
Serve sempre il compromesso?
No: la proposta accettata può già valere come preliminare, e a volte si passa direttamente al rogito. Dipende da come sono scritti i documenti.
Quanto tempo passa fino al rogito?
Lo fissano le parti nel preliminare. Se il preliminare è trascritto, il rogito va trascritto entro un anno dalla data fissata e comunque entro tre anni.
Fonti
- Codice civile, art. 1385 (caparra confirmatoria)
- Codice civile, art. 2645-bis (trascrizione dei preliminari)
- NotaiOnline: la compravendita, guida completa
- Cose di Casa: acconto o caparra
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