Quali imposte si pagano quando compri casa?
Se compri da un privato paghi l’imposta di registro: il 2 % per la prima casa e il 9 % per le altre abitazioni, con un minimo di € 1.000, più € 50 di imposta ipotecaria e € 50 di imposta catastale. Se compri da un’impresa che vende con IVA paghi l’IVA al 4 % per la prima casa, al 10 % per le altre abitazioni e al 22 % per le categorie A/1, A/8 e A/9, più € 200 ciascuna di imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Ultima verifica:
Le aliquote in una tabella
| Chi vende | Prima casa | Altre abitazioni |
|---|---|---|
| Privato, o impresa senza IVA | registro 2 % (minimo € 1.000), ipotecaria € 50, catastale € 50 | registro 9 % (minimo € 1.000), ipotecaria € 50, catastale € 50 |
| Impresa con IVA | IVA 4 %, più registro, ipotecaria e catastale € 200 ciascuna | IVA 10 % (22 % per A/1, A/8 e A/9), più registro, ipotecaria e catastale € 200 ciascuna |
Con l’imposta di registro proporzionale gli atti e le formalità per i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Il minimo di € 1.000 può scendere in pratica, perché si scala l’imposta già versata sulla caparra del preliminare o il credito d’imposta.
Nell’acquisto contano anche altri passaggi, come l’attestato di prestazione energetica e le quotazioni OMI. Quanto costa un dossier per un indirizzo, lo dice la pagina dei prezzi di Dossier Immobile.
Quando si paga l’IVA invece del registro
L’IVA si applica quando vende l’impresa che ha costruito o ristrutturato la casa entro cinque anni dalla fine dei lavori, oppure quando l’impresa sceglie l’IVA. Negli altri casi la vendita dell’impresa è esente da IVA e si paga l’imposta di registro come da un privato. Chi vende con IVA lo scrive nella fattura e nell’atto: chiedilo prima della proposta, perché cambia l’aliquota.
Le condizioni per la prima casa
- La casa è di categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11; non A/1, A/8 o A/9. Con la casa puoi comprare con le stesse aliquote una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7.
- La casa è nel comune dove risiedi, o dove porti la residenza entro 18 mesi dall’acquisto (lo dichiari nell’atto), o dove lavori o svolgi la tua attività.
- Non hai un’altra abitazione nello stesso comune.
- Non hai un’altra casa comprata con le agevolazioni prima casa, oppure ti impegni nell’atto a venderla entro due anni. Il termine è di due anni per gli acquisti dal 1° gennaio 2025 (L. 207/2024, art. 1, comma 116); prima era di un anno.
Le agevolazioni si perdono, con l’imposta piena, gli interessi e una sanzione del 30 %, se non porti la residenza entro 18 mesi, se non vendi la vecchia casa in tempo, per una dichiarazione falsa, o se vendi o doni la casa entro cinque anni senza comprarne un’altra da abitare entro un anno. Un preliminare non basta come nuovo acquisto.
Il prezzo-valore: l’imposta sulla rendita
Se compri da un privato come persona fisica, e non come impresa o professionista, puoi chiedere al notaio nell’atto di calcolare il registro sul valore catastale invece che sul prezzo: la rendita catastale × 1,05 × 110 per la prima casa, × 120 per le altre abitazioni, anche se il prezzo indicato è più alto (art. 1, comma 497, L. 266/2005). In quel caso gli onorari notarili sono ridotti del 30 % (comma 498).
Un esempio con la formula di legge: con una rendita di € 500 il valore catastale della prima casa è 500 × 1,05 × 110 = € 57.750, e il registro al 2 % sarebbe di € 1.155. La rendita è nella visura catastale, che puoi chiedere gratis all’Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
Il credito d’imposta per chi ricompra
Se vendi la casa comprata con le agevolazioni prima casa e ne compri un’altra prima casa entro un anno, l’imposta pagata sul primo acquisto diventa un credito. Vale anche se compri la nuova casa prima di vendere la vecchia. Il credito non supera l’imposta dovuta sul nuovo acquisto e non dà diritto a un rimborso.
Puoi usarlo per ridurre il registro del nuovo atto (lo chiedi nell’atto), per pagare le imposte di registro, ipotecaria, catastale, di successione e donazione su altri atti, in diminuzione dell’IRPEF o in compensazione con il modello F24.
Notaio e agenzia
Dal 2012 non c’è una tariffa di legge per il notaio: l’onorario si concorda e il notaio deve darti un preventivo scritto con le voci di costo (art. 9 D.L. 1/2012). Le imposte le versa il notaio per conto di chi compra. La provvigione dell’agenzia è dovuta da ciascuna parte nella misura concordata (art. 1755 c.c.): chiedila per iscritto prima della proposta.
Dal 2027 cambiano i riferimenti
Dal 1° gennaio 2027 il testo unico dell’imposta di registro (D.Lgs. 123/2025) sostituisce il D.P.R. 131/1986: i numeri degli articoli cambiano. Se l’atto è nel 2027, rileggi le aliquote sulla pagina dell’Agenzia delle Entrate.
Cosa trovi nel dossier
La sezione Imposte e costi all’acquisto mette tutti i regimi uno accanto all’altro, perché quale si applica dipende dal venditore, dalla casa e dai tuoi requisiti. Sotto c’è un calcolo indicativo: inserisci il prezzo o la rendita e il tuo browser applica le aliquote, senza mandarci i dati. L’importo esatto lo calcola il notaio.
Guarda le imposte nel dossier di esempio
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Quanto si paga di imposte sulla prima casa comprata da un privato?
Il registro al 2 % del prezzo, o del valore catastale con il prezzo-valore, con un minimo di € 1.000, più € 50 di imposta ipotecaria e € 50 di catastale.
E per una seconda casa?
Da un privato il registro è al 9 %, sempre con un minimo di € 1.000 e € 50 + € 50 di imposte fisse; da un’impresa che vende con IVA l’IVA è al 10 %, o al 22 % per A/1, A/8 e A/9, più € 200 per ciascuna imposta fissa.
Posso avere la prima casa se ho già una casa?
Sì, se è in un altro comune e non l’hai comprata con le agevolazioni. Se l’hai comprata con le agevolazioni, devi impegnarti a venderla entro due anni. Se è nello stesso comune, no.
Il prezzo-valore vale anche se compro da un’impresa?
Vale per la persona fisica che compra un’abitazione da un venditore che non agisce come impresa; se l’impresa vende con IVA, l’IVA si calcola sul prezzo.
Fonti
- Agenzia delle Entrate: acquisto di una casa, le imposte
- Agenzia delle Entrate: l’acquisto con i benefici prima casa
- D.P.R. 131/1986 (imposta di registro)
- L. 266/2005, art. 1, commi 497 e 498 (prezzo-valore)
- D.L. 1/2012, art. 9 (preventivo del professionista)
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